Immobilie verkaufen Ablauf und Dauer eines Immobilienverkaufs

Jede Immobilie ist anders und so gibt es auch kein einheitlichen Ablauf beim Verkauf von Immobilien. Dennoch durchlaufen Immobilientranskationen die folgenden 8 Schritte. Auch für Privatverkäufer sind diese Schritte wichtig, werden allerdings wegen des großen Aufwands oft unterschätzt oder falsch umgesetzt. Mit diesem Artikel möchte ich Sie durch den klassichen Ablauf führen, den Sie bei einem Verkauf Ihrer Immobilie tätigen müssen oder von einem Spezialisten durchführen lassen.

1. Schritt

Kaufpreisfindung – Professionelle Immobilienbewertung beschleunigt den Verkauf

Der Wert einer Immobilie wird wie folgt ermittelt:

Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren

Haben Sie noch nie gehört? Macht nichts, dafür gibt es ja den Immobilienexperten. Eine fundierte Immobilienbewertung, etwa durch einen Sachverständiger oder ortsansässigen Makler, erleichtert den Verkauf und unterstützt bei der Verhandlung mit potenziellen Käufern. Wichtig bei der Bewertung ist die objektive Betrachtung des Hauses. Als Eigentümer selbst blickt man meist nicht neutral auf seine Immobilie.

Immobilienportale können zur Orientierung dienen, bezwecken aber meist das Gegenteil. Hier sind für Sie nur Angebotspreise ersichtlich, nicht aber der Verkaufspreis. Privatverkäufer preisen ihre Immobilie meist 30% über den realen Wert an und sind dann enttäuscht, dass sich niemand auf die Anzeigen meldet oder massiv handeln wollen. Wer kein Geld verschenken will, sollte deshalb eine professionelle Immobilienbewertung eines lokalen Immobilienexperten heranziehen.

Objektaufbereitung – diese Dinge sind wichtig

Objektunterlagen
- Bauzeichnungen
- Ansichten
- aktueller Grundriss
- Baugenehmigung
- Flurkarte
- Home Staging leerer Immobilien
- aktueller Grundbuchauszug
- Wohnflächenberechnung
- Baulasten-Auszug
- Altlasten-Auszug
- Teilungserklärung (bei Wohnungen)
- Abrechnungen (bei Wohnungen)
- …

Es kann gut sein, dass Sie einige der Unterlagen nicht vorrätig haben. Die fehlenden Unterlagen besorgt der Makler von den entsprechenden Behörden und Ämtern oder lässt diese neu erstellen. Grundrisse oder der Energieausweis werden ebenfalls der aktuellen Situation angepasst und werden vom Experten erstellt. Hier lesen Sie mehr zum Energieausweis.

Mehr über Home Staging

2. Schritt

3. Schritt

Recherche – Immobilien gut verkaufen benötigt Vorbereitung

Umfeldanalyse
Zielgruppe definieren
Konkurrenzdruck durch ähnliche Objekte
durchschnittliche Vermarktungszeit
Lokale Immobiliennachfrage

Diese Aspekte gilt es zu berücksichtigen, bevor Ihre Immobilie vermarktet wird. Denn nur so kann das Immobilienmarketing zielgerichtet und effektiv ausgerichtet werden.

Immobilienmarketing – So wird Ihre Immobilie attraktiv

Ein erfolgreiches Immobilienmarketing beruht auf guter Vorbereitung der Objektunterlagen und einer vernünftigen Recherche. Spricht die Immobilie eher Familien oder Rentner an? Oder doch eher Investoren und Kapitalanleger? Je nachdem gestaltet sich auch die Ansprache der Käufer unterschiedlich.

Immobilienfotos: hochwertige Fotos helfen Ihnen einen höheren Preis zu erzielen. Hier greifen wir auf die Unterstützung eines Immobilienfotografens zurück.
360° Rundgänge eignen sich besonders gut um Interessenten jeden Winkel der Immobilie zu zeigen. Fotos zeigen immer nur besondere Ansichten, die die Immobilie gut darstellen. In der virtuellen Besichtigung werden aber auch Mängel ersichtlich. Somit wird kein Interessent bei der Besichitgung enttäsucht.
Exposé: Ein aussagekräfitges Exposé ist viel mehr als nur Bilder und beschönigende Texte. Hier sollten auch relevante Angaben zu den Kosten, Grundrisse und weitere Objektunterlagen vorhanden sein, die etwa bei der Finanzierung benötigt werden.
Werbung: Ob Flyer, Zeitung, Onlinewerbung oder Immobilienportal. Die Faustregel ist: Viel hilft viel. Sie wollen einen guten Preis erzielen? Dann sollten so viele Leute wie möglich davon erfahren, dass diese Immobilie zum Verkauf steht. Nur dann können Sie auch das Maximum für sich herausholen. Wer bei der Werbung für eine Immobilie geizt, ärgert sich meist hinterher umso mehr. Unser Job ist es für Sie das Maximum herauszuholen, deshalb betreiben wir enormen Aufwand um Ihre Immobilie bei Käufern aufs Radar zu bringen.

4. Schritt

Jeromin Immobilien wurde 2021 vom FOCUS Magazin als Top Immobilienmakler ausgezeichnet. Überzeugen auch Sie sich von unserer Leistung.

5. Schritt

Anfragenmanagement – ernste Käufer von Immobilientourismus trennen

Nicht jeder Anfrager ist ein qualifizierter Käufer. Grundsätzlich gilt, wer erst seit einer Woche weiß, dass er eine Immobilie kaufen will, kennt den Markt noch nicht und wird sowieso nicht kaufen. Wer bereits seit 3 Jahren vergeblich sucht und 100 Besichtigungen hinter sich hat, wird auch beim 101. mal nicht fündig werden. Deshalb gilt es bereits am Telefon potenzielle Käufer zu prüfen. Sie wollen schließlich keinen Immobilientourismus im Haus haben, also keine Personen, die Sonntags aus Langeweile Immobilien besichtigen und nur mal schauen wollen, was Sie denn so im Kühlschrank oder unter dem Bett leigen haben.

Deshalb filtern wir potenzielle Käufer im Erstgespräch heraus, oft auch mittels Einsatz der virtuellen Besichtigung. Ein Ortstermin erhält der Interessent, sobald er diesen ersten Check bestanden hat und bereits eine Finanzierungsbestäigung vorliegen hat.

Besichtigungen

Eine Besichtigung einer Immobilie ist oft aufregend. Für Käufer und Verkäufer. So kommt es auch leicht zu Unstimmigkeiten. Der Verkäufer liebt die gelbe Küche, der Käufer will sie am liebsten rausreißen? Und schon ist ein eigentlich guter Termin hinüber. Deshalb empfehlen wir, dass Verkäufer während der Besichtigungen nicht im Objekt sind. Auch ist es oft befremdlich Personen durch die eigene Immobilie laufen zu lassen und deren Gedanken zu hören. Dieser unnötige emotionale Stress muss nicht sein. Wie bereits erwähnt werden nur qualifizierte Interessenten zur Besichtigung zugelassen, und zwar stets in Einzelterminen.

6. Schritt

7. Schritt

Kaufpreisverhandlung und Vertragsabschluss beim Immobilienverkauf

Wenn das Objektmarketing und die Aufbereitung gut gemacht werden, dann ist eine Verhandlung gar nicht nötig. Denn dann gibt es meist genug Interessenten für Ihre Immobilie, die sich eventuell sogar gegenseitig überbieten. Ist dies mal nicht der Fall, dann übernimmt der Makler für Sie die Verhandlung und führt diese neutral und sachlich durch. Emotionen gehören nicht in ein so wichtiges Thema.

Sind Käufer und Verkäufer sich einig, gilt es einen fairen Kaufvertrag zu entwickeln. Hier koordiniert Ihr Makler alles in enger Absprache mit einem Notar. Für Änderungen und Fragen stehen Ihnen sowohl Makler als auch Notar Rede und Antwort.

Übergabe der Immobilie

Im Übergabeprotokoll werden Zählerstände von Strom, Wasser, Gas etc. notiert, die übergebenen Schlüssel festgehalten und sonstige Dinge festgehalten. Vielleicht übernimmt der Käufer noch Mobiliar oder der Verkäufer hat noch Leistungen, wie z.B. Reperaturen zugesichert. All dies gilt es zu vermerken.

Die notierten Zählerangaben sind sowohl für Verkäufer als auch für den Käufer wichtig um sich entsprechend bei den Versorgern umzumelden. Schließlich sollen ja mit dem Verkauf der Immobilie auch die damit verbundenen Kosten aufhören.

Alles erledigt? Dann ist nun Zeit für ein Glas Champagner!