Immobilie bei Scheidung – Das passiert mit dem Haus oder der Wohnung.
In diesem Artikel finden Sie Antworten auf folgende Fragen:
1. Wer darf in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben?
2. Das Haus gehört uns beiden, welche Optionen gibt es den Besitz zu teilen?
3. Wer trägt die Lasten für den abzuzahlenden Kredit?
4. Das Haus gehört nur einem von uns, welche Rechte hat der Ex-Partner?
Der Scheidungsprozess bringt viele Probleme ans Tageslicht. Wenn eine Immobilie im Eigentum ist, wird die Trennung nicht einfacher. Nachfolgend möchten wir Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten aufzeigen, wie Sie den zukünftigen Besitz eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mit Ihrem Partner klären, sodass es in der Zukunft zu keinen weiteren Problemen kommt.
Problematisch wird es bei der Scheidung immer dann, wenn das Grundstück, Haus oder die Eigentumswohnung beiden Ehepartnern gehört. Dieses Problem gilt es zu lösen. Aber auch wenn nur ein Partner die Immobilie besitzt oder wenn es sich um eine Mietwohnung handelt, sind verschiedene Dinge zu beachten.
1. Wer darf in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben?
Es ist egal, ob nur ein Partner die Immobilie laut Grundbuch zu 100% besitzt oder ob beide Partner Eigentum besitzen. Der Gesetzgeber bezeichnet eine zusammen bewohnte Wohnung als sogenannte „Ehewohnung„, an der beide Partner ein Nutzungsrecht besitzen. Dieses Nutzungsrecht bleibt so lange bestehen, bis die Scheidung vollzogen ist. Folgende Dinge gilt es zu beachten:
Alleiniges Wohnrecht beantragen
Werden Sie sich nicht einig, wer die gemeinsam bewohnte „Ehewohnung“ verlässt und welcher Partner in der Immobilie wohnen bleiben darf, dann besteht die Möglichkeit beim Familiengericht das alleinige Nutzungsrecht zu beantragen.
Hierbei ist es für das Gericht egal, wer Eigentümer oder Mieter der Immobilie ist. Solange die Ehe nicht rechtskräftig annuliert ist, gilt Ihre Immobilie als Heim Ihrer Familie und genießt entsprechend besonderen Schutz.
Beantragen Sie alleiniges Wohnrecht, so müssen Sie beweisen, dass es eine unbillige Härter (§131 BGB) wäre, wenn Sie die Immobilie verlassen müssten. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn Kinder zur Familie gehören und dessen Wohl beeinträchtigt wäre. Betreuen Sie also Ihr Kind, stehen die Chancen hoch, dass das Gericht die gemeinsame Immobilie Ihnen zur alleinigen Nutzung zuspricht.
Achtung: Sobald die Scheidung vollzogen ist kann auch das Nutzungsrecht vorbei sein.
Muss ich meinem Partner Miete bezahlen?
Sie sind alleinig in der Wohnung oder im Haus geblieben und die Immobilie gehört Ihrem Partner komplett? Dann ist eine Vergütung (Nutzungsentschädigung) fällig. Auch wenn Sie gemeinsam die Immobilie besitzen müssen Sie eine entsprechende Vergütung bezahlen. Die Höhe orientiert sich dabei an der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. am Mietspiegel. Diese Zahlung kann entfallen, wenn das Nutzungsrecht bereits im Trennungsunterhalt berücksichtigt wurde.
Auch gegenüber Banken haften Sie gemeinsam als Gesamtschuldner, wenn Sie beide den Darlehensvertrag unterschrieben haben. Folglich können zur Mietzahlung auch noch Abschläge an die Bank dazukommen.
2. Wie lässt sich die Immobilie nach Scheidung aufteilen?
Sobald die Scheidung ansteht oder die Scheidung vollzogen ist ändert sich auch im Haus einiges. Ab jetzt ist die Immobilie keine Ehewohnung mehr (wie es während der laufenden Trennung noch der Fall ist) und Sie haben folgende Entscheidungen zu treffen:
Verkauf der Ehe-Immobilie
Der beste Ausweg eine Immobilie fair nach Scheidung aufzuteilen ist der Verkauf am freien Immobilienmarkt. Der Immobilienverkauf nach Scheidung ist allerdings nur möglich, wenn beide Eigentümer dem Verkauf zustimmen. Sollte eine Person nicht verkaufen wollen, hat die andere Person keine Chance den Verkauf im Alleingang durchzuführen, außer wenn diese Person alleiniger Besitzer der Immobilie ist.
Vorteile des Verkaufs Ihrer Scheidungsimmobilien sind, dass Sie beim Verkauf meist den höchsten Betrag für Ihre Immobilie erhalten und es sich gegen den nachfolgenden Lösungen somit als beste Alternative herausstellt. Darüber hinaus bietet der rechtzeitig geplante Verkauf den Vorteil, dass Sie nicht unter Zeitdruck geraten und so eine bessere Verhandlungssituation gegenüber Käufern haben, als wenn z.B. eine Teileigentumsversteigerung oder Zwangsversteigerung droht.
Und: Ein Verkauf ermöglicht es Ihnen sich von alten Erinnerungen zu trennen. Erfahren Sie hier mehr zum Thema Immobilienverkauf.
Nach Verkauf Ihrer Immobilie können Sie offene Bankdarlehen tilgen und haben meist noch einen netten Betrag vom Mehrerlös für den Neustart übrig. Der Verkauf der Immobilie ist meist die friedlichste Lösung um eine Immobilie zu scheiden.
Ex-Partner kauft Ihren Anteil an der Immobilie
Möchte einer von Ihnen die Immobilie behalten und verfügt zusätzlich über genügend finanzielle Mittel, dann bietet es sich an, dass diese Person die Immobilie alleinig übernimmt. Hierbei wird der Miteigentumsanteil des Partners erworben, sodass die Immobilie sich anschließend im Alleineigentum des Erwerbers befindet.
Das häufigste Problem zwischen Ex-Partnern ist hierbei die Einigung auf den Wert des Miteigentumanteils. Hier kann ein Sachverständiger helfen einen objektiven und neutralen Immobilienwert zu ermitteln.
Der Vorteil dieser Variante ist insbesondere, dass Kinder im gewohnten Umfeld wohnen bleiben können.
Teilung der Immobilie (sog. Wohnungseigentum)
Wenn Sie Doppelhaus, Zweifamilienhaus oder z.B. ein altes Bauernhaus besitzen bietet sich oft auch die Möglichkeit der Immobilienteilung. Hierbei wird gemäß Wohnungseigentumsgesetz die Immobilie in zwei oder mehr Wohneinheiten aufgeteilt. Somit besitzt jeder Partner hinterher eine oder mehrere Wohnungen. Ob Sie diese Immobilie hinterher selbst bewohnen oder verkaufen bleibt Ihnen komplett selbst überlassen, obe dass der Ex-Partner einen Einfluss auf Ihre Entscheidung hat.
Prinzipiell lassen sich viele Immobilien in Wohnungseigentum aufteilen. Wenn es sich zum Beispiel um ein Einfamilienhaus mit großem Grundstück handelt, dann wäre auch die Abtrennung des Gartens als Baugrundstück möglich. Diese Variante ist insbesondere praktisch, wenn beide am Standort wohnen bleiben möchten.
Für jede Immobilie ist die Teilung in Wohnungseigentum oder in Teileigentum individuell zu prüfen. Gerne helfen wir Ihnen weiter.
Vermietung der Immobilie
Insbesondere wenn Sie mehrere Immobilien besitzen oder beide Partner nicht mehr in der Immobilie wohnen, weil man z.B. zum neuen Partner gezogen ist, kommt auch die Vermietung der Immobilie in Frage. In diesem Fall haben Sie Anspruch auf die Hälfte der Mieteinnahmen. Lesen Sie mehr zum Thema Immobilie vermieten.
Teileigentumsversteigerung als Notlösung
Wenn Sie sich nicht darauf einigen können die Immobilie zu verkaufen, oder etwa ein Partner taktisch den Verkauf verweigert um günstiger an die Immobilie zu gelangen, dann bietet sich die Versteigerung Ihres Anteils an. Das Interesse an hälftigen Immobilien, aus der dann auch nur eine hälftige Miete erzielt werden kann, ist relativ gering. So lässt sich bei der Teileigentumsversteigerung meist ein deutlich niedrigerer Preis erzielen, als etwa beim Verkauf der Immobilie. Deshalb sollte dies nur als Notlösung dienen und sich im idealfall anders geeinigt werden. Manchmal provoziert ein Partner die Teileigentumsversteigerung mit der Hoffnung, die Immobilie hier günstig ersteigern zu können. Um dies zu vermeiden sollten Sie lieber mit Hilfe eines Gutachters eine frühzeitige Einigung erzielen oder doch den gemeinsamen Verkauf anstreben.
3. Wer trägt die Kreditschulden der Immobilie?
Die Lasten der Immobilie, also der Kredit, ist meist gesamtschuldnerisch gestaltet. Das bedeutet, dass Sie beide für die Tilgung der Raten zuständig sind. Die Bank kann dabei bei Forderungsausfall auch von Ihnen nicht nur Ihren Anteil, sondern die volle Summe beanspruchen. Dies ist zumindest die Regel und dann der Fall, wenn Sie beide den Kreditvertrag unterschrieben haben.
4. Alleiniger Besitz der Immobilie – Rechte des Ex-Partners
Zum Wohl der Kinder können Sie auch alleiniges Wohnrecht beantragen, wenn die Wohnung im alleinigen Besitz des Ex ist. Dies muss beim Familiengericht gesondert beantragt werden und der Einzelfall wird genau geprüft. In diesem Fall ist eine entsprechende Miete zu entrichten oder im Unterhalt zu berücksichtigen.
Gerne helfen wir Ihnen bei allen Belangen rund um Ihre Immobilie.
